Приоритетные направления
Сейчас работа комитета сосредоточена на нескольких ключевых вопросах. В первую очередь – участие в разработке регулирования резервов и требований к капиталу банков по проектному финансированию. Второй вопрос – это подготовка позиции Ассоциации по регулированию рисков концентрации. Еще одно значимое направление – инициативы по совершенствованию финансирования ИЖС со счетами эскроу.
Регулирование проектного финансирования
За период действия 214-ФЗ, с момента успешно проведенной реформы по запуску счетов эскроу в 2019 году, в сегменте проектного финансирования сформировалась устойчивая практика, которая наглядно демонстрирует эффективность выделения проектного финансирования в отдельный сегмент. Опираясь на этот позитивный опыт, регулирование может быть усовершенствовано за счет включения в оценку наиболее значимых факторов, определяющих качество проектов и учитывающих специфику данного сегмента. Это касается, прежде всего, регуляторных требований в части резервирования и обязательных нормативов.
Необходимо учесть, что с одной стороны ужесточение регулирования проектного финансирования должно способствовать росту финансовой устойчивости проектов. Но в то же время внедрение ряда оценочных критериев может привести к повышению нагрузки на капитал банков. Пока здесь много неопределенности, в частности, относительно применения нового, более жесткого регулирования на уже заключенные кредитные договоры в рамках текущих проектов под будущие очереди строительства. Позиция членов Ассоциации – необходимо избежать реализации такого сценария. В противном случае долгосрочные проекты могут вырасти в цене, встанет вопрос достаточности капитала для их кредитования. Мы считаем, что банковскому сектору и Банку России необходимо синхронизировать подходы к формированию резервов и требований к капиталу банков по проектному финансированию.
Также регулятор намерен увеличить требования к резервам на возможные потери по бридж-кредитам, выдаваемым на начальной стадии строительства. Финальный вариант еще не согласован, обсуждается размер надбавки к резерву до 20% на стадии, пока участок еще не приобретен. В этом случае при стоимости участка в 5 млрд руб. необходимо сформировать резерв в размере не менее 1 млрд руб. Действительно, начальная стадия проекта сопряжена с бо́льшими рисками, чем стадия непосредственно строительства, однако в столь большой надбавке никакой необходимости нет. Если задерживается получение разрешения на строительство, финансовая устойчивость проекта сможет сохраниться благодаря постепенному увеличению расходов за счет плавающей ставки бридж-кредита. На практике доля проблемных бридж-кредитов составляет менее 1% в год, что свидетельствует о достаточном уровне покрытия резервами. Дополнительную устойчивость придает то, что банки закладывают коэффициент покрытия кредита будущими денежными потоками от проекта с большим запасом – на уровне 1,2. В данном случае учет специфических факторов, таких как стадия бридж-кредитования или задержка получения разрешения на строительство, без учета количественных факторов, позволяющих оценить финансовую устойчивость проектов, выглядит как искусственная пенализация предпроектной фазы.
Важный момент – это регулирование рисков концентрации. Проектное финансирование – довольно специфичная сфера. И те критерии, которые предлагаются для стандартного кредитования, не подходят для проектного финансирования жилищного строительства. При этом мы видим, что для резервов и для расчета требований к капиталу по продвинутым подходам Банк России предлагает отдельное регулирование в части проектного финансирования. Почему бы не сделать его и в отношении концентрации?
Также готовится ужесточение контроля за целевым использованием траншей застройщикам на цели, которые непосредственно не связаны с проектом жилищного строительства. В данном случае мы считаем, что нужно отделять действительно нецелевое расходование средств от согласованных в рамках договора траншей, которые застройщик направляет пусть не напрямую на данный проект, но на определенную деятельность, которая способствует его развитию: например, маркетинговые расходы. Мы не видим в этом никаких проблем, поскольку банки разрешают такие расходы только для наиболее устойчивых и рентабельных проектов. И для банков такой транш, обеспеченный прогнозируемым финансовым потоком от стройки, выглядит более привлекательно, чем кредит холдинговой компании.
Мы предлагаем доработать аспекты оценки связанности заемщиков, которые являются наиболее значимыми с точки зрения практики: опыт застройщика в конкретном регионе, развитость корпоративного управления и независимость деятельности от бенефициара. Особо хочу подчеркнуть важность распространения нового более жесткого регулирования только на новые проекты.
Донастройка кредитования ИЖС с эскроу
В последние годы наблюдается рост доли индивидуального жилищного строительства, потенциал этого сегмента огромен. По оценкам ДОМ.РФ, около 5 млн семей, которые планируют улучшить жилищные условия, хотели бы переехать именно в частный дом. Перевод финансирования ИЖС на принципы проектного финансирования через эскроу-счета позволяет купировать основные опасения граждан, связанные с риском потери денег из-за действий недобросовестных подрядчиков.
Вместе с тем основным инструментом поддержки платежеспособного спроса остается ипотека. И здесь для банков важной проблемой является вопрос справедливой залоговой стоимости недвижимости в случаях несоблюдения качества строительства. Сегодня отсутствуют инструменты контроля за соответствием построенного дома характеристикам, определенным в договоре подряда. В связи с этим в рамках комитета будет проработано предложение о возможности закрепления особенностей раскрытия эскроу в случае несоответствия готового дома параметрам, закрепленным в договоре подряда, а также о дополнительном внедрении инструментов строительного контроля на всех этапах стройки.
По инициативе ДОМ.РФ, поддержанной комитетом, на базе информационных систем Росреестра и ДОМ.РФ предлагается создать специальный сервис, который позволит банкам точнее настраивать свои кредитные модели для более достоверной оценки потенциального залога в виде будущего жилого дома. В перспективе это поможет повысить доступность ипотечного кредитования ИЖС и нивелировать риски существенного расхождения кредита и стоимости объекта.
Одним из препятствий развития рынка ИЖС остается недостаточна доступность проектного финансирования для строительно-подрядных организаций. Комитет предлагает включить этот подсегмент в перечень приоритетных направлений кредитования, обеспеченных «зонтичным» поручительством, которое реализует, к примеру, Корпорация МСП. Это позволит подрядчикам научиться работать с пока еще новым для них продуктом в виде проектного финансирования и сформировать кредитный потенциал на будущее.
Подход к резервированию проектного финансирования индивидуального строительства предлагается осуществлять согласно общим подходам, применяемым по проектному финансированию жилищного строительства по 214-ФЗ. Это усилит контроль за рынком, но требует учета специфики данного сегмента, чтобы не ограничить его развитие.